전월세 전환율로 보증금과 월세 비교하는 법

전월세 전환율이란

이미지는 이해를 돕기 위한 참고용입니다.

보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 환산 비율입니다. 예를 들어 보증금 1,000만원을 줄이는 대신 월세가 5만원 늘었다면 연 60만원이므로 전환율은 6%입니다.

계산 공식

전환율은 보통 (월세 차액 x 12) / 보증금 차액 x 100으로 계산합니다. 서로 다른 보증금·월세 조건을 비교할 때 같은 기준으로 바꿔 보는 데 유용합니다.

법정 전환율

주택임대차보호법 시행령상 보증금의 전부 또는 일부를 월 차임으로 전환할 때는 일정 산정률을 넘지 못합니다. 현재 구조는 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 비율을 더하는 방식입니다. 기준금리가 바뀌면 법정 상한도 달라질 수 있습니다.

시장 전환율과 법정 상한은 다릅니다

주변 시장에서 통용되는 전환율과 법정 상한은 같은 개념이 아닙니다. 계약 조건이 유리한지 보려면 주변 시세, 대출이자, 보증금 반환 위험을 함께 봐야 합니다.

세금 설명 주의

보증금이 크다고 세입자에게 종합소득세가 생기는 것은 아닙니다. 보증금에 대한 간주임대료 과세는 주로 임대인의 주택임대소득 문제입니다. 세입자는 월세 세액공제 요건을 별도로 확인하세요.

확인 기준

이 글은 2026년 6월 26일 기준 일반적인 주택 임대차 정보를 정리한 것입니다. 지역, 주택 유형, 계약 시점, 금융기관 심사 기준에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에는 등기사항전부증명서, 계약서, 보증기관 또는 관할 행정기관 안내를 다시 확인하세요.

더 꼼꼼히 확인할 것

전환율 계산 예시

보증금을 1,000만원 낮추는 대신 월세가 6만원 오른다면 연간 월세 증가액은 72만원입니다. 72만원을 1,000만원으로 나누면 전환율은 연 7.2%입니다.

내게 유리한 조건 찾기

현금이 부족하면 보증금을 낮추고 월세를 높이는 조건이 필요할 수 있습니다. 반대로 안정적인 목돈이 있고 월 지출을 줄이고 싶다면 보증금을 높이는 조건이 맞을 수 있습니다.

법정 상한과 실제 협상

법정 전환율은 임대차 보호를 위한 상한 개념이고, 실제 시장에서 제시되는 조건은 지역과 주택 상태에 따라 다릅니다. 계약 전 주변 매물 3개 이상을 같은 방식으로 환산해 비교하세요.