계약갱신청구권, 행사 조건과 거절 사유

계약갱신청구권이란

이미지는 이해를 돕기 위한 참고용입니다.

주택 임차인은 일정 요건을 갖추면 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 사유가 없으면 거절하기 어렵습니다. 갱신청구권은 1회 행사할 수 있으며 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다.

언제 행사하나요

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다. 통지는 문자, 이메일, 내용증명처럼 증거가 남는 방식이 안전합니다.

대표적인 거절 사유

임차인이 2기 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 거짓 임차, 임대인 또는 직계존비속의 실제 거주 등 법정 사유가 있으면 거절될 수 있습니다.

임대료 인상

갱신 시 차임이나 보증금 증액은 약정 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 다만 지방자치단체 조례로 더 낮게 정할 수 있고, 5%는 자동 인상권이 아니라 상한입니다.

분쟁 예방

갱신 요구일, 상대방 수신 여부, 협의한 임대료, 계약기간을 문서로 남기세요. 실거주 거절은 실제 거주 의사와 사후 사용 여부가 분쟁 쟁점이 될 수 있습니다.

확인 기준

이 글은 2026년 6월 26일 기준 일반적인 주택 임대차 정보를 정리한 것입니다. 지역, 주택 유형, 계약 시점, 금융기관 심사 기준에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에는 등기사항전부증명서, 계약서, 보증기관 또는 관할 행정기관 안내를 다시 확인하세요.

더 꼼꼼히 확인할 것

갱신 요구는 증거가 남아야 합니다

전화로만 "더 살겠다"고 말하면 나중에 다툼이 생길 수 있습니다. 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명처럼 보낸 날짜와 내용이 남는 방식으로 갱신 의사를 표시하세요.

임대료 협의 방법

5% 상한은 최대치일 뿐 자동 인상률이 아닙니다. 주변 시세, 주택 상태, 수리 필요성, 기존 연체 여부 등을 근거로 협의하세요. 보증금과 월세를 함께 조정할 때는 전월세 전환율도 봐야 합니다.

실거주 거절을 받았다면

누가 거주하는지, 언제부터 거주하는지, 통지 기간을 지켰는지 확인하세요. 실제 거주를 이유로 내보낸 뒤 다른 사람에게 임대하면 손해배상 쟁점이 생길 수 있으므로 자료를 남겨두세요.